吴忠养鸡场评估 养猪场评估 道路评估 加油站评估

运用市场法评估地产价格，一般经过下列程序:收集交易资料，确定可比交易案例，修正交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、容积率、土地使用年期，确定地产价格。
其中土地容积率修正和土地使用年期修正也可并入区域因素与个别因素修正，但这两项因素比较重要，本书特专门列出阐述。
以下对操作步骤作一具体介绍:
(一)交易资料收集
运用市场法评估地产的价格，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。这就要求评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注地产市场变化，随时搜集有关地产交易实例。如果等到需要时才去临时找案例，往往因为时间紧迫，很难来得及搜集到足够的交易案例。而交易案例太少，用市场法评估出的价格难免不够客观、合理，甚至会使市场法无法使用。
(二)可比交易案例确定
在进行一宗地产价格评估时，需要针对待估地产的特点，从平时搜集的众多地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例，作为供比较参照的交易实例。比较实例选择是否适当，直接影响运用市场法评估的结果精度，因此对比较实例的选择应特别慎重。从国外有关资料来看，如果地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但所选取的交易案例资料不应该超过5年。如果市场变动剧烈，变化较快，则只宜选取较近时期的交易实例，是近两年以内的。
(三)因素修正
因素修正包括:情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。
1．交易情况修正。由于地产的独特特性，决定了地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在地产市场上，地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行地产估价，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会便交易价格抬高。
(3)买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他"特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。
(5)特殊的交易方式。