吴忠公司评估 学校评估 林木评估 苗圃评估

资本化率是决定评估价格关键的因素。这是因为，评估价格对资本化率为敏感。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著改变。这就要求评估人员确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。由于确定资本化率是一项复杂的、精度要求高的工作，所以运用收益法的评估人员必须具有较高的评估水平和丰富的经验。
(一)资本化率的实质
收益性不动产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性不动产交易中，投资者购买不动产所支付的价格就是他的投资，不动产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。一般来说，银行存款的风险很小，因而存款利息率较低。对投资行为来说，几乎所有的投资都存在着不同程度的风险。一般来说，资本化率几乎都要比银行存款利率高。资本化率越高，意味着投资风险越大，处于不同用途、不同区位、不同交易时间的不动产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各不相同，并会随着市场状况的变化而变化。
(二)求取资本化率的方法
1．纯收益与售价比率法。评估人员从市场上搜集近期交易的与待估地产相同或相近似的地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率，这种方法称为纯收益与售价比率法。该方法运用的是地产商品的替代性，选取的交易案例均来自市场，它直接地反映了市场供求状况。因此，反算出来的资本化率基本上能够反映投资该地产的利润率。此时求得的各资本化率是用实际收益与地产价格之比求出来的，可以通过选取多个案例的资本化率取平均值的办法来各种偶然因素的干扰。具体可以根据实际情况，采取简单算术平均值或加权算术平均值。这种方法要求市场发育比较充分、交易案例比较多。评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能以与待估地产情况接近的资料作为参照。